전세나 월세 계약이 끝나갈 때 한 번쯤 부딪히는 질문이 있다. 갱신을 요구하려면 언제까지 이야기해야 하고, 집주인이 거절할 수 있는 경우는 어떤 것들인지다.
갱신 요구는 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에
임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신을 요구할 수 있다. 이 기간은 2020년 12월 10일 이후 체결하거나 갱신한 계약에 적용되는 기준이다. 구두로 말해도 되지만, 나중에 다툼이 생길 걸 대비해 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법을 쓰는 편이 다툼을 줄이는 데 낫다.
묵시적 갱신과는 다르다. 묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두 별다른 의사표시 없이 기간이 지나 저절로 계약이 이어지는 경우를 말하고, 계약갱신청구권은 임차인이 명확하게 갱신 의사를 밝혀야 성립한다.
집주인이 거절할 수 있는 경우
임차인이 기한 안에 갱신을 요구해도 다음과 같은 사유가 있으면 집주인은 거절할 수 있다. 차임을 2기 이상 연체한 적이 있거나, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인 동의 없이 전대(재임대)한 경우, 임차인이 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 안전 문제로 철거하거나 재건축해야 하는 경우, 임대인 본인이나 직계가족이 실제로 거주하려는 경우다. 이 밖에도 임차인이 의무를 뚜렷하게 위반한 사정이 있으면 거절 사유가 된다.
갱신되면 임대료는 5%까지만 오를 수 있다
갱신 요구권을 행사해 계약이 연장되면 임대료(보증금·월세) 인상 폭은 직전 계약의 5%를 넘을 수 없다. 지역에 따라 지방자치단체 조례로 상한이 더 낮게 정해져 있으면 그 기준을 따른다.
한 번만 쓸 수 있고, 2년이 늘어난다
계약갱신청구권은 계약 기간 중 한 번만 행사할 수 있다. 행사하면 임대차 기간이 2년 늘어나는 것으로 본다. 2년 계약을 맺고 한 번 갱신하면 임대료 인상분을 빼면 같은 조건으로 최대 4년까지 거주할 수 있는 구조다.
갱신 후에도 임차인은 언제든 해지할 수 있다
갱신청구권을 행사해 계약을 연장한 뒤에도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있다. 다만 해지 효력은 즉시 발생하지 않고, 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생한다. 보증금을 돌려받으려면 이 3개월을 계산에 넣어야 한다.
갱신계약도 전월세신고 대상이 될 수 있다
갱신계약이라고 전월세신고 의무에서 자유로운 건 아니다. 보증금이나 월세 금액이 바뀌는 갱신계약이라면 전월세신고제 신고 대상이 된다. 묵시적 갱신처럼 금액 변동이 전혀 없는 경우는 별도 신고가 필요 없다.